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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Anschaffungsnaher Aufwand | asset-related expense | Der anschaffungsnahe Aufwand (auch Herstellungsaufwand bzw. – aus der Gegensicht – Erhaltungsaufwand) bezeichnet die steuerlich relevante Grenze des Erhaltungsaufwandes für eine Immobilie nach der Anschaffung. Wer eine Immobilie erworben hat, sollte darauf achten, dass er innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für Erhaltungsaufwand investiert, ansonsten stellen die Aufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten dar, mit der Folge, dass diese nur über die Sätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können und nicht in einer Summe als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Maßgeblich sind hier die Nettorechnungsbeträge ohne Mehrwertsteuer. Kosten für jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht mit. Der Bundesfinanzhof hat mit zwei grundlegenden Entscheidungen aus 2001 und 2003 die frühere Handhabung der Finanzämter modifiziert. Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung folgt er nunmehr § 255 HGB. Danach sind nach Erwerb einer nicht genutzten Immobilie alle Aufwendungen, die dazu dienen, sie in einen "betriebsbereiten Zustand" zu versetzen, Anschaffungskosten. Werden die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind alle innerhalb des oben genannten Zeitraumes erfolgten Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen Herstellungsaufwand, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung der Immobilie darstellen. Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel können den Nutzungswert des Gebäudes steigern und zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen (BFH, Urteil vom 22.1.2003, Az. X R 9/99). Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen vom 14. Juni 2016 den Begriff des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands erweitert. Das Gericht hat betont, dass alle Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie für deren Sanierung aufgewendet werden, bei der oben erwähnten 15-Prozent Grenze miteinzubeziehen sind. Dies bezieht sich auch auf Schönheitsreparaturen und es gilt unabhängig von der Einteilung im Sinne des HGB. Das bedeutet: Ein Immobilienkäufer kann nicht die Anschaffungskosten im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend machen und die Kosten für eine Badsanierung sowie für Maler-und Tapezierarbeiten als Werbungskosten sofort absetzen. Eine solche Aufteilung ist nicht mehr zulässig (BFH, Az. IX R 22/15, IX R 25/14, IX R 15/15). |
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